Deux façons de louer le même logement
La loi appelle colocation la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Elle vous laisse le choix de la forme, et ce choix se fait une fois, au premier bail : il décide de tout ce qui suivra, les impayés, les départs, le dépôt de garantie.
- Le bail unique. Un seul contrat, signé par tous les colocataires, pour le logement entier. Ils sont ensemble « le locataire ». Un seul loyer, un seul dépôt, un seul état des lieux.
- Les baux individuels. Un contrat par colocataire. Chacun loue sa chambre et l'usage partagé de la cuisine, du séjour, de la salle de bain. Chacun a son loyer, son dépôt, sa date d'entrée et sa date de sortie.
Le comparatif, ligne par ligne
| Bail unique | Baux individuels | |
|---|---|---|
| Qui signe | Tous les colocataires, le même contrat | Chaque colocataire, son contrat |
| Le loyer | Un loyer global, que les colocataires se répartissent | Un loyer par chambre, fixé par vous |
| Un impayé | Avec la solidarité, vous réclamez tout à n'importe lequel | Vous ne réclamez qu'au colocataire qui ne paie pas |
| Le dépôt de garantie | Un seul, rendu quand le dernier part | Un par chambre, rendu au départ de chacun |
| Un départ | Le bail continue, le remplaçant entre par avenant | Ce bail finit, vous relouez la chambre seule |
| Le choix du remplaçant | En pratique, le groupe le trouve | Vous le choisissez |
| La surface | Les règles du logement entier | Chaque chambre : 9 m² et 20 m³ au moins |
| La gestion | Un bail, une quittance, un état des lieux | Autant de baux, de quittances et d'états des lieux que de chambres |
La solidarité : ce qu'elle vous donne, et quand elle s'arrête
La solidarité veut dire que chaque colocataire répond de toute la dette, pas seulement de sa part. Trois colocataires, 1 500 € de loyer, l'un ne paie pas ses 500 € : avec la solidarité, vous pouvez réclamer les 500 € aux deux autres, ou les 1 500 € à un seul. Sans elle, chacun ne doit que sa part, et vous poursuivez celui qui ne paie pas.
Elle n'existe que si le bail l'écrit : la solidarité ne se présume pas. Et elle n'est possible qu'avec un bail unique, parce qu'elle lie les signataires d'un même contrat. Avec des baux individuels, chaque colocataire est un locataire ordinaire, seul face à son bail.
La fin de la solidarité du colocataire qui part
Un colocataire qui donne congé reste solidaire jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire le remplace au bail. S'il n'est pas remplacé, sa solidarité s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet de son congé. Sa caution est libérée en même temps. C'est pour cela qu'un acte de cautionnement en colocation doit nommer le colocataire garanti : sans ce nom, il est nul.
Outil, sans compteLe bail unique de colocation, avec la clause de solidaritéL'outil rédige le bail unique au contrat type du 1er octobre 2026 : tous les colocataires nommés, la clause de solidarité et sa fin à six mois, le forfait de charges si vous le choisissez. Sans compte, le document est créé dans votre navigateur. Les baux par chambre se font dans l'application.Créer le bailQuand un colocataire part
C'est là que les deux formules s'écartent le plus, et c'est ce qui arrive le plus souvent : une colocation d'étudiants ou de jeunes actifs change de visage chaque année.
- En bail unique. Le congé d'un colocataire ne met pas fin au bail : il continue avec les autres, au même loyer total. Les restants paient la part du partant tant qu'il n'est pas remplacé. Le remplaçant entre par un avenant signé par vous et par les colocataires en place. Le dépôt de garantie reste en place : celui qui part se fait en général rembourser sa part par celui qui arrive, entre eux.
- En baux individuels. Le bail du partant se termine, avec son état des lieux de chambre, et vous lui rendez son dépôt dans le délai légal : un mois si la chambre est rendue en l'état, deux mois sinon. Vous relouez la chambre seule, au loyer que vous fixez, au candidat que vous choisissez. Les autres baux ne bougent pas.
Le loyer, les charges, le dépôt
Le loyer
En bail unique, vous fixez un loyer pour le logement, et les colocataires se le répartissent comme ils veulent. En baux individuels, vous fixez un loyer par chambre, en fonction de sa taille, de sa lumière, d'une salle d'eau privative. Une limite : dans une commune où les loyers sont encadrés, la somme des loyers de toutes les chambres ne peut pas dépasser le loyer autorisé pour le logement entier.
Les charges
En colocation, la loi permet de choisir entre des provisions régularisées chaque année et un forfait, même en location vide. Le forfait se paie avec le loyer, et ne se régularise jamais : ni complément pour le locataire, ni remboursement pour vous. Il se révise une fois par an, comme le loyer. C'est la formule la plus simple quand les colocataires changent souvent.
Le dépôt de garantie
Il reste plafonné comme pour toute location : un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé. En bail unique, il est calculé sur le loyer global ; en baux individuels, sur le loyer de chaque chambre.
Choisir, selon votre colocation
Il n'y a pas de bonne formule dans l'absolu. Il y a celle qui colle à la façon dont votre logement se remplit.
- Un groupe qui arrive ensemble (trois amis, une fratrie, des étudiants de la même promotion) : le bail unique avec solidarité. Vous signez une fois, et vous êtes protégé si l'un d'eux lâche.
- Des inconnus, chambre par chambre, qui tournent : les baux individuels. Vous choisissez chaque colocataire, un départ ne dérange personne, et chaque chambre a son prix. Vous perdez la solidarité : la sélection du dossier et une caution par chambre la remplacent.
- Un logement dont les chambres font moins de 9 m² : le bail unique seulement. Les baux individuels exigent 9 m² et 20 m³ par chambre.
Dans l'ordre, avant la première signature
- 1Mesurez chaque chambre
Surface et hauteur sous plafond. En dessous de 9 m² ou de 20 m³, une chambre ne peut pas avoir son propre bail.
- 2Choisissez la formule selon qui entre
Un groupe formé : bail unique et solidarité. Des locataires qui se succèdent : un bail par chambre.
- 3Fixez le loyer et les charges
Un loyer global ou un loyer par chambre ; un forfait de charges si les colocataires changent souvent. En zone encadrée, vérifiez que le total ne dépasse pas le loyer autorisé.
- 4Prévoyez les garanties
En bail unique, la clause de solidarité, et un acte de caution qui nomme le colocataire garanti. En baux individuels, une caution ou une garantie Visale par chambre.
- 5Rédigez sur le modèle en vigueur
Pour un bail signé à partir du 1er octobre 2026, le contrat type modifié par le décret du 6 juillet 2026, avec sa nouvelle clause résolutoire.