Congé pour vente ou pour reprise : comment un bailleur met-il fin au bail sans se tromper ?

Quand un bailleur peut donner congé

Un locataire donne congé quand il veut, avec un préavis. Un bailleur ne le peut que pour l'échéance du bail, et pour une raison que la loi admet. C'est la règle de base de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire est chez lui tant que le bail dure, et le bail se reconduit de lui-même à chaque échéance si personne ne dit rien. L'échéance tombe trois ans après la signature ou le dernier renouvellement en location vide (six ans quand le bailleur est une société), un an en meublé, à la fin des neuf mois pour un bail étudiant.

Le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant cette date en location vide, trois mois en meublé. Trois motifs, et trois seulement : la reprise, la vente, le motif légitime et sérieux. Un congé sans motif, ou avec un motif que la loi ne connaît pas, est nul.

Le congé pour reprise

Le bailleur reprend le logement pour l'habiter, ou pour y loger un proche. La liste des bénéficiaires possibles est fermée : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants et ses descendants, et ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Un frère, un neveu, un ami n'en font pas partie. Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale.

Le congé indique, à peine de nullité, le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire, et la nature du lien qui l'unit au bailleur. Il doit aussi être sincère : la reprise doit se faire. Un logement qui reste vide, ou qui est remis en location dans les mois qui suivent, est un congé frauduleux, et le locataire évincé peut demander des dommages et intérêts, en plus d'une amende administrative pour le bailleur.

Le congé pour vente, et la priorité du locataire

Le bailleur peut vendre son logement libre, en donnant congé pour l'échéance, ou occupé, sans congé, le bail continuant avec l'acheteur. S'il choisit le congé, il indique dans la lettre le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. En location vide, ce congé vaut offre de vente au locataire : il est prioritaire, et il a les deux premiers mois du préavis pour accepter. S'il accepte, il a deux mois pour signer, quatre s'il recourt à un prêt, et le bail est prolongé jusque-là.

Deux règles protègent ce droit. Les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi sont reproduits dans le congé, mot pour mot, à peine de nullité. Et si le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit renotifier l'offre au locataire, qui a un mois pour l'accepter. La priorité ne joue pas pour une vente à un parent jusqu'au troisième degré qui occupera le logement au moins deux ans, ni pour la vente d'un immeuble entier. En meublé, le locataire n'a pas de droit de priorité.

Le motif légitime et sérieux

C'est le motif du bailleur qui n'a pas besoin du logement mais ne veut plus de ce locataire, et il se prouve. Des loyers payés en retard de façon répétée, avec des mises en demeure à l'appui. Des troubles de voisinage constatés par des plaintes ou un commissaire de justice. Un logement dégradé, une sous-location interdite, une activité professionnelle non autorisée, un défaut d'assurance persistant. Le congé décrit les faits, datés, et le juge en vérifie le sérieux si le locataire conteste. Un motif vague (« pour convenance personnelle », « pour travaux ») n'en est pas un.

La forme, le délai, la notice

Le congé se donne de trois façons : la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Pas d'email, pas de lettre simple. Le délai court du jour de la réception : la première présentation du recommandé, la date de signification, la date du récépissé. Un recommandé non réclamé par le locataire compte tout de même à sa première présentation, mais un bailleur prudent fait signifier par commissaire de justice quand la date approche.

La notice d'information

Pour une reprise ou une vente en location vide, une notice d'information est jointe au congé. Elle rappelle au locataire les obligations du bailleur et ses recours. Son contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017 : il se télécharge sur Légifrance et s'agrafe à la lettre. Son absence rend le congé contestable, et les juges l'ont déjà annulé pour ce seul motif.

• Reprise : le motif, le nom, l'adresse et le lien du bénéficiaire, la notice.
• Vente : le motif, le prix, les conditions, les cinq alinéas du II de l'article 15, la notice.
• Motif sérieux : les faits, datés, et vos preuves gardées de côté.
• Dans tous les cas : l'échéance visée, le préavis, la forme recommandée, la copie conservée.

Vous avez acheté le logement occupé

La loi ralentit le nouveau propriétaire. Pour vendre : si l'échéance du bail en cours tombe moins de trois ans après l'achat, le congé pour vente n'est possible qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. Pour reprendre : le congé peut être donné pour l'échéance, mais s'il tombe moins de deux ans après l'achat, il ne prend effet qu'à l'expiration de ces deux ans, et le locataire reste jusque-là. Ces règles s'ajoutent aux délais ordinaires.

Le locataire protégé

Un locataire de plus de soixante-cinq ans à l'échéance, dont les ressources sont sous le plafond du logement conventionné à la date du congé, ne peut pas recevoir congé sans que le bailleur lui propose un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même secteur géographique. La protection s'étend à la personne à charge de plus de soixante-cinq ans qui vit avec lui. Elle ne joue pas si le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources sous le plafond. Un congé donné à un locataire protégé sans offre de relogement est nul.

Les erreurs qui annulent un congé

• Reçu trop tard, même d'un jour. Le bail se reconduit pour trois ans en vide, un an en meublé.
• Un motif absent ou vague. « Convenance personnelle » n'existe pas.
• Une reprise sans bénéficiaire nommé, sans adresse, sans lien, ou pour un proche hors de la liste.
• Une vente sans prix, sans conditions, ou sans les alinéas de l'article 15 reproduits.
• La notice oubliée pour une reprise ou une vente en location vide.
• Un email ou une lettre simple à la place du recommandé, de l'acte ou de la remise en main propre.
• Un locataire protégé sans offre de relogement.
• Une reprise qui ne se fait pas : le congé était valable, mais il devient frauduleux, avec des dommages et intérêts à la clé.

Dans l'ordre

1. 1
   Notez l'échéance du bail, et comptez

   Six mois avant en vide, trois en meublé : c'est la date à laquelle le locataire doit avoir reçu le congé. Ajoutez trois semaines de marge pour l'envoi.

2. 2
   Vérifiez les règles qui vous concernent

   La date d'achat si le logement était occupé, l'âge et les ressources du locataire, le lien avec le bénéficiaire de la reprise.

3. 3
   Écrivez le congé avec ses mentions

   Le motif, le bénéficiaire ou le prix et les alinéas, les faits. L'outil ci-dessus l'écrit à votre nom.

4. 4
   Joignez la notice, envoyez en recommandé

   La notice de l'arrêté du 13 décembre 2017 agrafée pour une reprise ou une vente en vide. Le recommandé avec avis de réception, ou le commissaire de justice si la date approche.

5. 5
   Gardez la preuve, préparez la sortie

   L'avis de réception, la copie du congé et de la notice. Puis l'état des lieux de sortie, le dépôt de garantie dans le délai, et la reprise ou la vente qui se fait.