Comment réviser le loyer avec l'indice de référence des loyers ?

Ce qu'il faut pour réviser

La révision annuelle du loyer n'est pas un droit acquis : elle existe si le bail la prévoit, et seulement dans les limites que la loi du 6 juillet 1989 lui donne. Avant de calculer quoi que ce soit, trois conditions sont à vérifier sur votre contrat et sur votre logement.

• Une clause de révision dans le bail. Sans clause, le loyer reste celui d'origine pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements. Les contrats types depuis 2015 la prévoient presque toujours, avec le trimestre de référence de l'indice.
• Une date de révision. Celle que fixe le bail, ou à défaut la date anniversaire de la signature. La révision ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à cette date.
• Un logement qui n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Depuis le 24 août 2022, le loyer de ces logements est gelé : pas de révision, pas d'augmentation au renouvellement ni entre deux locataires, tant que la classe n'a pas remonté.

Le calcul, en une ligne

Le nouveau loyer est égal à l'ancien loyer hors charges, multiplié par le dernier indice de référence du trimestre indiqué au bail, divisé par l'indice du même trimestre un an plus tôt. On compare deux indices du même trimestre, à un an d'écart, et non deux trimestres consécutifs. Le résultat est arrondi au centime. Les charges ne sont pas concernées : les provisions sont ajustées par la régularisation annuelle.

Le bon trimestre, et les dates de l'INSEE

Le trimestre de référence est celui que le bail nomme. Si le bail n'en nomme aucun, c'est le dernier indice publié à la date de signature. L'INSEE publie l'indice environ deux semaines après la fin du trimestre : vers le 15 janvier pour le 4e trimestre, le 15 avril pour le 1er, le 15 juillet pour le 2e, le 15 octobre pour le 3e. Un bail dont la révision tombe le 1er octobre avec le 3e trimestre pour référence attend donc la parution de la mi-octobre, et la révision s'applique à partir de la demande, qui peut être faite dès que l'indice est connu.

• 2e trimestre 2026 : 148,37, publié le 12 juillet 2026.
• 1er trimestre 2026 : 146,60, publié le 16 avril 2026.
• 4e trimestre 2025 : 145,78, publié le 16 janvier 2026.
• 3e trimestre 2025 : 145,77, publié le 17 octobre 2025.
• 2e trimestre 2025 : 146,68, publié le 13 juillet 2025.
• 1er trimestre 2025 : 145,47, publié le 16 avril 2025.

L'indice du 3e trimestre 2026 est attendu vers la mi-octobre 2026. Ces valeurs viennent de la série 001515333 de l'INSEE, citée en bas de page, où vous pouvez vérifier chaque chiffre.

Le délai d'un an, et ce qui se perd

Depuis 2014, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté de réviser. S'il ne le fait pas dans ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision de cette année. Et quand il le fait dans le délai, la révision ne rétroagit pas : le nouveau loyer s'applique à partir de la demande, pas depuis la date de révision.

Concrètement, un bailleur qui oublie deux années de suite ne peut pas, la troisième année, appliquer trois révisions d'un coup. Il applique celle de l'année en cours, sur le loyer tel qu'il est, et les deux autres sont perdues pour toujours. Sur un loyer de 800 €, deux années à 1 % font environ 190 € de moins par an, pour toute la durée restante du bail.

Les logements où la révision est interdite, et les plafonds

Le gel des loyers des logements classés F et G est la seule interdiction générale. Il vaut pour la révision annuelle, pour l'augmentation au renouvellement et pour la fixation du loyer entre deux locataires, et il s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. Le plafonnement de la hausse à 3,5 %, mis en place à l'été 2022, s'est arrêté avec l'indice du 1er trimestre 2024 : depuis, la variation de l'IRL s'applique en entier.

En zone tendue, la révision annuelle reste possible dans les mêmes conditions. Ce qui est encadré, c'est le loyer d'un nouveau locataire : il ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire précédent, révisé, sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué. Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer de référence majoré s'ajoute à cette règle.

Prévenir le locataire, et appliquer

La loi n'impose aucune forme pour manifester la révision, mais c'est la date de la demande qui fait partir le nouveau loyer : il vous faut une preuve de cette date. Un courrier, ou un email dont vous gardez la trace, suffit. Le recommandé protège si le locataire conteste.

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   Vérifiez les trois conditions

   La clause, la date de révision, et la classe du diagnostic. Puis le trimestre de référence nommé dans le bail.

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   Attendez la parution de l'indice

   Si le trimestre de référence n'est pas encore publié à la date de révision, vous demandez la révision dès sa parution. Le délai d'un an court de la date de révision, pas de la parution.

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   Envoyez l'avis de révision

   Il indique l'ancien loyer, les deux indices avec leur trimestre, le nouveau loyer, et la date à partir de laquelle il s'applique. L'outil ci-dessus l'écrit à votre nom.

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   Appliquez-le sur l'avis d'échéance suivant

   Le nouveau montant apparaît sur l'avis d'échéance et sur la quittance du mois qui suit la demande. Le loyer hors charges change, la provision pour charges ne bouge pas.

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   Notez la date de l'an prochain

   La prochaine révision est dans douze mois, avec l'indice du même trimestre. C'est un rendez-vous par bail et par an, et c'est celui qu'on oublie le plus.