Nouveau bail au 1er octobre 2026 : qu'est-ce qui change pour un propriétaire ?

Quels baux sont concernés, et à partir de quand

Un bail d'habitation ne s'écrit pas librement. Depuis 2015, il reprend un modèle fixé par décret, le contrat type, qui dit dans quel ordre et avec quels mots poser les mentions obligatoires. Il y a un modèle pour la location vide, un pour la location meublée, et la colocation à bail unique suit l'un ou l'autre. Le décret du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le lendemain, modifie ces modèles.

La règle d'application tient en une phrase du décret : il entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Conclu veut dire signé. Un bail signé le 30 septembre pour une entrée le 15 octobre suit donc l'ancien modèle ; un bail signé le 1er octobre suit le nouveau. C'est la date de la signature qui compte, pas celle de l'entrée dans les lieux.

Changement n° 1 : la clause résolutoire, réécrite

La clause résolutoire, c'est la clause qui met fin au bail sans qu'un juge ait à décider si le manquement est assez grave. Quand elle joue, le juge ne fait que constater que le bail est résilié, puis ordonne l'expulsion. Sans elle, il faut lui demander de prononcer la résiliation, et il apprécie : c'est plus long et moins sûr.

Le nouveau modèle la divise en deux. Une partie obligatoire, identique pour tous les baux : le contrat est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, six semaines après la date d'un commandement de payer resté sans effet. Puis une partie facultative, que vous choisissez de garder ou non, qui ne peut contenir que les motifs que la loi admet.

• Le défaut d'assurance. Le locataire doit assurer le logement contre les risques locatifs. S'il ne justifie pas de son assurance, la clause joue un mois après un commandement resté sans effet.
• Les troubles de voisinage. Seulement quand ils sont constatés par une décision de justice devenue définitive. Une plainte des voisins ne suffit pas.
• Le logement qui n'est pas la résidence principale. Seulement si le logement est soumis à la servitude décrite plus bas, et après le délai que le maire fixe dans sa mise en demeure.

Tout autre motif de résiliation de plein droit est réputé non écrit : un bail qui prévoirait la résiliation pour un animal, un retard de quittance ou une sous-location ne vous donnerait rien de plus. Vous pouvez écrire ces obligations, mais leur violation se discute devant le juge.

Six semaines, en pratique

Le délai de six semaines existe depuis la loi du 27 juillet 2023 ; avant, il était de deux mois. Le décret l'inscrit enfin dans le modèle. Il se compte à partir de la date du commandement de payer, que seul un commissaire de justice délivre. Pendant ces six semaines, le locataire peut tout payer, et la clause ne joue pas.

Changement n° 2 : le téléphone portable, facultatif

Le modèle ajoute, sur la ligne du bailleur et sur celle de chaque locataire, une case « numéro de téléphone portable (facultatif) ». L'administration explique le but : pouvoir joindre vite un locataire qui ne paie plus, pour trouver une solution avant l'expulsion.

Le mot « facultatif » compte. Vous ne pouvez pas refuser de signer parce que le locataire ne donne pas son numéro, et il ne peut pas exiger le vôtre. Si vous préférez que le locataire vous écrive plutôt que de vous appeler, laissez votre case vide : votre email figure déjà au bail.

Changement n° 3 : la servitude de résidence principale

C'est le changement qui concerne le moins de monde, et celui qui peut coûter le plus cher à ceux qu'il concerne. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, permet à certaines communes de réserver des secteurs de leur plan local d'urbanisme aux résidences principales : les logements neufs qui y sont construits ne peuvent pas devenir des résidences secondaires ou des meublés de tourisme. Seules les communes soumises à la taxe sur les logements vacants, ou qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires, peuvent le faire.

Si votre logement est dans un tel secteur, le bail doit désormais le dire, avec cette phrase du décret : le logement est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme. Et vous pouvez ajouter à la clause résolutoire le cas du locataire qui n'y vivrait pas à titre principal. Elle ne joue alors qu'après le délai que le maire fixe quand il met le propriétaire en demeure de régulariser.

Et un toilettage sans effet

Le décret remplace aussi, en tête des modèles, la référence à l'article L. 351-2 du code de la construction par l'article L. 831-1. C'est une mise à jour de numérotation, qui ne change rien à votre bail.

Vos baux en cours : rien à refaire

Un bail signé avant le 1er octobre 2026 reste régi par le modèle du jour de sa signature. Pas d'avenant, pas de nouvelle signature, pas de courrier au locataire.

• La reconduction tacite n'est pas un renouvellement. À l'échéance, faute de congé, le bail continue aux mêmes conditions : il n'est pas réécrit, et l'ancien modèle reste le sien. Le nouveau modèle s'impose quand un nouveau contrat se signe, par exemple un renouvellement avec une proposition de nouveau loyer.
• Une clause à deux mois reste à deux mois. Si votre bail, signé avant le 27 juillet 2023, prévoit que la clause résolutoire joue deux mois après le commandement, ce délai s'applique toujours : la Cour de cassation l'a dit dans un avis du 13 juin 2024. Les six semaines ne valent que pour les baux signés depuis.
• Un bail sans clause résolutoire ne gagne pas la clause. Le décret ne l'ajoute pas aux contrats existants. Sans elle, un impayé se règle en demandant au juge de résilier : c'est l'occasion, au prochain nouveau bail, de repartir sur le bon modèle.

Ce que vous faites, dans l'ordre

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   Ne touchez pas à vos baux en cours

   Ni avenant, ni nouvelle signature. Notez seulement, bail par bail, le délai de la clause résolutoire : deux mois ou six semaines. C'est votre calendrier si un impayé arrive.

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   Jetez les modèles téléchargés avant le 1er octobre

   Un fichier Word gardé d'un ancien bail, un modèle imprimé, un PDF d'agence : pour tout bail signé à partir du 1er octobre 2026, repartez du nouveau contrat type.

3. 3
   Vérifiez la servitude si le logement est récent

   Un logement neuf ou récent, dans une commune touristique ou tendue : un coup d'œil au plan local d'urbanisme, ou une question à la mairie.

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   Proposez le téléphone, sans l'exiger

   La case est là pour joindre vite un locataire en difficulté. Un locataire qui préfère ne pas donner son numéro signe quand même.

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   Gardez la partie facultative de la clause résolutoire

   Le défaut d'assurance et les troubles de voisinage jugés : elle ne coûte rien, et c'est le seul moyen de mettre fin au bail de plein droit pour ces motifs.