Mon locataire ne paie plus son loyer : que faire, dans quel ordre ?

Les dix premiers jours : appeler, puis écrire

Un loyer est impayé le lendemain de sa date. Il n'y a pas de délai de grâce dans la loi, et il n'y en a pas besoin : la plupart des retards sont un virement oublié, un changement de banque, un mois où l'argent est arrivé le 12 au lieu du 5. Le premier geste est donc un appel, ou un message, le jour même ou le lendemain. Il règle la moitié des cas et il vous dit tout de suite dans quel cas vous êtes : l'oubli, la difficulté passagère, ou le silence.

Mais un appel ne se prouve pas. Dans les dix jours, s'il ne s'est rien passé, envoyez une relance écrite. Un courrier simple ou un email suffit : le but n'est pas de menacer, c'est de dater le retard et d'ouvrir une porte. La relance rappelle la somme, la date, et propose de convenir d'un échéancier si le locataire traverse une difficulté. Gardez-en la copie. C'est la première pièce d'un dossier que vous espérez ne jamais avoir à constituer.

• Vérifiez d'abord de votre côté. Le montant appelé est-il le bon, la révision a-t-elle été notifiée, le RIB a-t-il changé ? Un bailleur qui relance pour une erreur de son fait perd la main pour la suite.
• Un paiement partiel se prend, et se note. Encaissez-le, envoyez un reçu (pas une quittance, qui vaut pour le tout), et gardez le solde au décompte.
• Ne promettez rien à l'oral. « On verra le mois prochain » devient, devant un juge, un accord de délai que vous auriez consenti.

La mise en demeure, avant la fin du mois

Passé dix jours sans réponse, ou dès que la relance est restée lettre morte, la mise en demeure prend le relais. Elle part en lettre recommandée avec avis de réception, et c'est le recommandé qui fait tout : il date la réception, et c'est de cette date que courent les intérêts au taux légal sur la somme due. Sans mise en demeure, pas d'intérêts. C'est aussi la pièce que votre assureur, la caisse d'allocations familiales et le juge vous demanderont en premier.

Elle contient le décompte (chaque échéance, le montant, ce qui a déjà été reçu), un délai de huit jours pour payer, et ce qui se passera ensuite : le commandement de payer si le bail contient une clause de résiliation de plein droit, la saisine du juge sinon. Elle peut, et devrait, laisser la porte de l'échéancier ouverte, à deux conditions écrites noir sur blanc : les loyers courants sont payés à leur date, et le rattrapage s'ajoute par-dessus.

Les trois qu'on oublie : la caution, la CAF, l'assureur

La caution

Si quelqu'un s'est porté caution, écrivez-lui le jour de la mise en demeure, pas six mois plus tard. Une caution solidaire, ce que sont presque toutes les cautions de bail, peut être appelée dès le premier impayé, sans que vous ayez à poursuivre d'abord le locataire. Et une caution prévenue tôt paie souvent avant lui : un parent préfère régler deux mois que voir son enfant assigné. Rappelez dans la lettre que si un commandement de payer est signifié au locataire, il lui sera signifié aussi.

La caisse d'allocations familiales

Si l'aide au logement vous est versée directement, la caisse continue de la verser pendant l'impayé, mais elle vous impose un signalement. L'impayé, au sens de la caisse, est constitué quand la dette atteint deux fois la part mensuelle nette du loyer et des charges, celle que le locataire paie de sa poche, l'aide déduite. Vous avez alors deux mois pour le signaler. La caisse met en place un plan d'apurement avec le locataire ; c'est une aide, pas une sanction. Un bailleur qui ne signale pas risque de perdre le versement direct et de voir la dette grossir.

L'assureur

Une assurance loyers impayés, ou une garantie Visale, impose un délai de déclaration, en général deux ou trois mois après la première échéance manquée, et exige que la mise en demeure ait été envoyée. Le dossier déclaré hors délai est refusé, et c'est le premier motif de refus. Relisez le contrat le jour du premier impayé, pas le jour du jugement.

Le commandement de payer, et ses six semaines

À la deuxième échéance manquée, ou après un mois de silence, la lettre ne suffit plus. L'acte qui fait avancer est le commandement de payer, signifié par un commissaire de justice. Il vise la clause de résiliation de plein droit du bail, obligatoire dans tous les baux signés depuis le 29 juillet 2023 et présente dans presque tous les autres, et il laisse au locataire six semaines pour régler la dette. Pour un bail antérieur au 29 juillet 2023 et jamais renouvelé depuis, le délai reste de deux mois. Passé ce délai sans paiement intégral, le bail est résilié de plein droit : il ne reste au juge qu'à le constater.

Le commandement doit contenir, à peine de nullité, le décompte de la dette, le montant du loyer et des charges, la mention du délai, l'avertissement que le locataire s'expose à une procédure de résiliation et d'expulsion, et l'indication qu'il peut saisir le fonds de solidarité pour le logement et demander des délais au juge. Le commissaire de justice s'en charge : c'est son métier. Comptez 150 à 250 euros, qui s'ajoutent à la dette du locataire.

• Il se signifie aussi à la caution, dans les quinze jours. Sinon la caution reste tenue du principal, mais plus des intérêts ni des frais.
• Il se signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par le commissaire de justice, dès que l'impayé dure depuis deux mois ou que la dette atteint deux loyers hors charges, pour un bailleur particulier. Vous n'avez rien à faire, mais sachez que la commission contactera le locataire et qu'un diagnostic social sera fait avant l'audience.
• Un paiement intégral dans le délai arrête tout. Un paiement partiel ne l'arrête pas, mais le juge en tiendra compte pour les délais.

Le juge, puis l'expulsion

Six semaines après le commandement resté sans effet, vous assignez le locataire devant le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire du lieu du logement. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, ce qui permet à ses services d'évaluer la situation du locataire. À l'audience, le juge constate la résiliation, condamne au paiement et ordonne l'expulsion. Il peut aussi, si le locataire est en mesure de payer, suspendre la clause et lui accorder jusqu'à trois ans de délais : le bail continue tant que l'échéancier est respecté, et se résilie de plein droit dès qu'il est rompu.

Après le jugement, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois, que le juge peut réduire ou supprimer, notamment quand le locataire est de mauvaise foi. S'il n'est pas parti, le commissaire demande le concours de la force publique au préfet, qui a deux mois pour répondre. Un refus engage la responsabilité de l'État, qui vous indemnise. En tout, rarement moins de six mois, souvent un an. Chaque semaine gagnée au début est une semaine de moins à la fin.

La trêve hivernale : ce qu'elle suspend, et ce qu'elle ne suspend pas

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement définitif, sauf si un relogement est assuré ou si l'occupant est entré dans les lieux par voie de fait. C'est tout ce que la trêve suspend. La dette continue de courir. Le commandement de payer peut être signifié en décembre, l'assignation délivrée en janvier, l'audience tenue en février, le jugement rendu en mars, et le commandement de quitter les lieux signifié le 1er avril.

L'erreur la plus coûteuse est d'attendre la fin de la trêve pour commencer. Le bailleur qui agit en octobre a son jugement au printemps ; celui qui attend avril l'aura à l'automne, et retombera dans la trêve suivante. Cinq mois de loyer d'écart, sur un dossier identique.

Ce qu'il ne faut jamais faire

La tentation existe, surtout quand le locataire ne répond plus : changer la serrure pendant son absence, couper l'eau ou l'électricité, entrer dans le logement, enlever la porte. Tout cela est un délit. Forcer un occupant à quitter les lieux sans décision de justice, par la menace, la contrainte ou la privation d'un service, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende. Le locataire qui ne paie pas devient alors la victime, et vous le prévenu, avec des dommages et intérêts à sa clé. Seul un jugement, exécuté par un commissaire de justice, fait sortir un locataire.

De même, les visites répétées, les messages quotidiens et les appels à l'employeur ne font pas payer, mais ils fournissent au locataire un dossier de harcèlement. Un courrier, une date, une pièce : c'est ce qui gagne.

Le calendrier, jour par jour

1. 1
   J+1 : l'appel

   Un message ou un appel le lendemain de l'échéance. Vous saurez tout de suite si c'est un oubli.

2. 2
   J+10 : la relance écrite

   Un courrier simple ou un email qui date le retard, rappelle la somme et propose de parler d'un échéancier.

3. 3
   J+20 à J+30 : la mise en demeure, et la lettre à la caution

   En recommandé avec avis de réception. Le décompte, huit jours, la suite annoncée. Les intérêts légaux courent à partir de sa réception. La caution reçoit sa lettre le même jour.

4. 4
   Dans les deux mois du seuil : le signalement à la CAF, la déclaration à l'assureur

   Si l'aide vous est versée, ou si une garantie couvre le bail. Un dossier hors délai est perdu.

5. 5
   Deuxième échéance manquée : le commandement de payer

   Par commissaire de justice, signifié au locataire puis à la caution dans les quinze jours. Six semaines pour payer, deux mois pour un bail d'avant le 29 juillet 2023.

6. 6
   Six semaines plus tard : l'assignation

   Devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet six semaines avant l'audience.

7. 7
   Le jugement, puis le commandement de quitter les lieux

   Deux mois de délai, la force publique, et la trêve du 1er novembre au 31 mars qui suspend la seule exécution.