Préavis de location : un mois ou trois, et quand finit le bail ?

Un mois ou trois : ce qui dépend du bail, et ce qui dépend du locataire

Le préavis du locataire tient d'abord au type de location. En meublé, il est d'un mois, en toutes circonstances, sans motif à donner ni pièce à joindre. En location vide, il est de trois mois, sauf dans les cas que la loi énumère, où il tombe à un mois. Ces cas tiennent soit au logement (la zone tendue), soit à la situation du locataire (l'emploi, la santé, les ressources, le logement social). Le bail ne peut pas prévoir plus long : une clause qui imposerait deux mois en meublé ou quatre en vide est réputée non écrite.

Dans l'autre sens, le bailleur n'a pas de préavis à proprement parler : il a une échéance. Il ne peut donner congé que pour la fin du bail, en respectant un délai avant cette date, six mois en location vide, trois mois en meublé, et pour l'un des trois motifs que la loi admet. C'est l'asymétrie voulue par la loi de 1989 : le locataire part quand il veut, le bailleur ne reprend qu'à date fixe, et pour une raison.

Les huit cas du préavis d'un mois, en location vide

Le locataire qui invoque un préavis réduit doit le dire dans sa lettre de congé et joindre la pièce qui le justifie, sauf pour la zone tendue, qui ne demande rien. Un congé qui annonce un mois sans motif ni pièce vaut pour trois mois, et le bailleur peut l'écrire au locataire en retour.

• Le logement est en zone tendue. C'est le cas le plus fréquent, et le seul sans justificatif : il suffit que la commune figure sur la liste du décret du 10 mai 2013, complétée en 2023. Paris et sa banlieue, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, Nice, Strasbourg, et plus d'un millier d'autres communes.
• Une mutation professionnelle. Le changement de lieu de travail décidé par l'employeur, quelle que soit la distance. Pièce : l'ordre de mutation ou l'attestation de l'employeur.
• Une perte d'emploi. Le licenciement, la rupture conventionnelle, la fin d'un CDD. Pas la démission. Pièce : la lettre de licenciement ou l'attestation employeur.
• Un nouvel emploi après une perte d'emploi. Les deux événements doivent se suivre. Pièce : le contrat de travail et la preuve de la perte d'emploi.
• Un premier emploi. L'entrée dans la vie active. Un changement d'employeur n'est pas un premier emploi. Pièce : le contrat de travail.
• Un état de santé qui justifie un changement de domicile. Sans condition d'âge depuis 2014. Pièce : un certificat médical qui dit que l'état de santé impose de déménager, sans en donner la raison.
• Le RSA ou l'allocation aux adultes handicapés. Pièce : l'attestation de la caisse.
• L'attribution d'un logement social. Pièce : la décision d'attribution.

La forme du congé, et le jour où le délai commence

Le congé du locataire se donne de trois façons, et de trois seulement : la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un email, un SMS, une lettre simple ne valent rien, même si le bailleur y répond, sauf à ce qu'il accepte expressément la date par écrit. Le délai court du jour de la réception : la date de première présentation du recommandé, la date de signification, la date du récépissé. Pas la date d'envoi, pas la date écrite en haut de la lettre.

C'est là que se perdent les mois. Une lettre datée du 28 septembre, postée le 30, présentée le 2 octobre, fait courir un préavis de trois mois jusqu'au 2 janvier, pas jusqu'au 28 décembre. Le bailleur qui a bien noté la date de réception tient sa preuve ; le locataire qui a envoyé en recommandé aussi.

La date de fin, et le calcul

Le préavis se compte de quantième à quantième : un congé reçu le 12 octobre avec trois mois de préavis se termine le 12 janvier, et le locataire doit avoir rendu les clés ce jour-là. Reçu le 31 août avec un mois, il se termine le 30 septembre, dernier jour du mois. Le locataire peut partir avant, mais le préavis court jusqu'à son terme et le loyer avec lui. Il ne peut pas partir après sans l'accord du bailleur : au-delà de la date, il occupe sans droit.

L'état des lieux de sortie

Il se fait au plus tard le jour de la remise des clés, et c'est cette remise qui fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie. Fixez la date pendant le préavis, par écrit, et faites-le en plein jour : un état des lieux à 19 h en novembre ne voit pas les murs.

Le loyer pendant le préavis, et le dernier mois

Le locataire doit le loyer et les charges pendant tout le préavis, qu'il occupe ou non. Une seule exception : si le logement est reloué avant la fin du préavis, avec l'accord du bailleur, le loyer s'arrête au jour où le nouveau locataire entre. Le dernier mois se paie au prorata des jours d'occupation : un préavis qui finit le 12 janvier se paie douze trente-et-unièmes du loyer de janvier. Le dépôt de garantie ne sert pas à payer ce dernier loyer, et un locataire qui s'en sert reste débiteur au décompte.

Le congé du bailleur : six mois, une échéance, un motif

Le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'échéance du bail, trois ans après sa signature ou son dernier renouvellement en location vide (six ans si le bailleur est une société), un an en meublé, neuf mois pour un bail étudiant. Il doit le notifier au moins six mois avant cette date en location vide, trois mois en meublé, par recommandé, par commissaire de justice ou en main propre, et le délai court là aussi de la réception. Un congé reçu cinq mois avant l'échéance est nul : le bail se renouvelle pour une nouvelle période, et il faudra attendre la suivante.

Le congé doit dire son motif, à peine de nullité, et la loi n'en admet que trois : la reprise du logement pour y habiter, ou y loger son conjoint, partenaire, concubin, ascendant ou descendant, avec le nom et l'adresse du bénéficiaire ; la vente, avec le prix et les conditions, le locataire ayant alors deux mois pour acheter en priorité ; et le motif légitime et sérieux, comme des loyers payés en retard de façon répétée ou des troubles de voisinage prouvés. Un congé pour vente doit joindre une notice d'information dont le contenu est fixé par arrêté.

• Le locataire protégé. Passé 65 ans avec des ressources sous un plafond, le locataire ne peut recevoir congé que si le bailleur lui propose un relogement équivalent à proximité, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous le plafond.
• La reprise doit être réelle. Un bénéficiaire qui n'emménage pas, un logement remis en location dans les mois qui suivent : le locataire peut demander des dommages et intérêts, et le congé frauduleux est puni d'une amende.
• Le locataire peut partir avant. Pendant le préavis du bailleur, il quitte quand il veut, et ne doit le loyer que jusqu'à son départ.

Dans l'ordre, quand un congé arrive

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   Notez la date de réception

   La première présentation du recommandé, ou la date du récépissé. C'est le point de départ de tout.

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   Vérifiez le motif et la pièce

   Un mois est demandé ? La zone tendue se vérifie sur la liste du décret, les autres motifs sur la pièce jointe. Sans pièce, répondez par écrit que le préavis est de trois mois.

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   Calculez la date de fin et le dernier loyer

   De quantième à quantième, et le dernier mois au prorata des jours. L'outil ci-dessus le fait au jour près.

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   Fixez l'état des lieux de sortie

   Par écrit, en plein jour, le jour de la remise des clés au plus tard. Préparez l'état des lieux d'entrée pour comparer.

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   Remettez le logement en location pendant le préavis

   Le locataire doit laisser visiter, dans les conditions du bail, en général deux heures par jour ouvrable. Un logement reloué avant le terme arrête son loyer.