Comment résilier un mandat de gestion locative ?

Ce que dit votre mandat, et où le lire

Un mandat de gestion locative est un contrat écrit, signé pour une durée déterminée, souvent un an, et presque toujours reconduit d'année en année par une clause de tacite reconduction. La loi Hoguet impose cet écrit et cette durée : un mandat sans terme n'est pas valable. Tout ce dont vous avez besoin pour partir se trouve dans ce document, en général dans trois articles que personne ne lit à la signature.

• La durée et la date d'échéance. Le mandat court à partir de sa signature, pour douze mois le plus souvent. La date anniversaire est votre date d'échéance, et chaque reconduction en ajoute une.
• Le préavis. C'est le délai avant l'échéance pendant lequel vous devez avoir prévenu l'agence : un mois, deux mois, trois mois selon les contrats. Une lettre reçue après ce délai vaut pour l'échéance suivante, un an plus tard.
• La forme. Le mandat précise comment prévenir. C'est la lettre recommandée avec avis de réception dans la quasi-totalité des cas, et c'est la date de réception qui compte, pas la date d'envoi.

Si vous n'avez plus le mandat, demandez-en une copie à l'agence : elle est tenue de le conserver au registre des mandats, avec son numéro. Vous pouvez aussi lire la date et le numéro du mandat sur vos relevés de gestion.

Les trois voies pour partir

Il existe trois façons de sortir d'un mandat de gestion. La première est la règle, les deux autres sont des exceptions que la loi ouvre quand l'agence a manqué à une obligation ou quand le mandat comporte une clause particulière. L'outil plus bas les examine sur vos dates et retient la plus rapide.

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   À l'échéance, avec le préavis du mandat

   Vous comptez la prochaine date d'échéance, vous en retirez le préavis, et vous obtenez la date limite à laquelle l'agence doit avoir reçu votre lettre. Un mandat signé le 15 mars avec trois mois de préavis est dénoncé par une lettre reçue avant le 15 décembre. Aucun motif n'est à donner.

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   Avec la loi Chatel, quand l'avis de reconduction n'est pas arrivé

   Le code de la consommation oblige un professionnel qui reconduit un contrat par tacite reconduction à vous rappeler par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la date limite de dénonciation, que vous pouvez ne pas reconduire. Si ce rappel n'est pas arrivé, vous pouvez résilier gratuitement, à tout moment à partir de la date de reconduction, et l'agence doit vous rembourser les sommes versées pour la période qui suit votre résiliation. C'est à l'agence de prouver qu'elle a envoyé l'avis. Cette règle protège le consommateur : un bailleur particulier qui loue son propre bien en relève, un bailleur qui agit à titre professionnel non.

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   Avec la clause d'exclusivité, passé trois mois

   Quand le mandat comporte une clause d'exclusivité ou une clause pénale, le décret d'application de la loi Hoguet permet à chaque partie de le dénoncer à tout moment, passé un délai de trois mois à compter de la signature, par lettre recommandée reçue quinze jours au moins à l'avance. Lisez le mandat : la clause porte souvent le titre « exclusivité » ou « indemnité en cas de résiliation anticipée ».

La lettre, et sa date

La lettre est courte. Elle rappelle le numéro et la date du mandat, l'adresse du bien géré, la voie que vous utilisez (l'échéance, la loi Chatel ou la clause d'exclusivité), la date à laquelle le mandat prend fin, et ce que vous attendez de l'agence à cette date. Elle part en recommandé avec avis de réception, à l'adresse de l'agence indiquée sur le mandat, et vous gardez la preuve de dépôt et l'avis de réception.

Deux erreurs coûtent une année. La première est de poster la lettre le dernier jour du préavis : c'est la réception qui fait foi, et un recommandé met deux à quatre jours à arriver. Prévoyez une semaine de marge. La seconde est de compter le préavis en jours au lieu de mois : trois mois avant le 15 mars, c'est le 15 décembre, pas quatre-vingt-dix jours, et une lettre reçue le 16 décembre arrive après la date.

Ce que l'agence doit vous rendre

Un mandataire rend compte de sa gestion : c'est le code civil, et c'est une obligation qui ne dépend pas de la bonne volonté de l'agence. À la date de fin du mandat, vous devez recevoir un état des comptes arrêté à ce jour et tout ce qui appartient au bail. Demandez la liste dans votre lettre, pour que rien ne reste dans un tiroir.

• Le solde du compte de gestion : les loyers encaissés et non reversés, les charges payées pour votre compte, les honoraires déjà retenus.
• Le dépôt de garantie du locataire, s'il est détenu par l'agence. Il appartient au locataire, et c'est vous qui devrez le lui rendre à son départ.
• Le bail signé et ses annexes : diagnostics, notice d'information, état des lieux d'entrée, acte de cautionnement, inventaire du mobilier en meublé.
• Les quittances et avis d'échéance émis, l'historique des paiements, et les relances envoyées s'il y a eu un retard.
• Les décomptes de régularisation des charges et leurs justificatifs, sur les trois dernières années.
• Les contrats en cours souscrits pour le bien : entretien de la chaudière, assurance loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, avec leur date de fin.
• Les clés que l'agence détient, et le dossier du locataire tel qu'il a été constitué à l'entrée.

Les frais qu'on peut vous réclamer, et ceux qu'on ne peut pas

L'agence peut retenir les honoraires de gestion jusqu'à la date de fin du mandat, pas au-delà. Si le mandat comporte une clause pénale, elle peut réclamer l'indemnité que cette clause fixe, et un juge peut la réduire si elle est manifestement excessive. Une indemnité qui ne figure dans aucune clause écrite n'est pas due, et une agence qui la retient sur le solde du compte de gestion se met en tort. Sur le fondement de la loi Chatel, la résiliation est sans frais, quoi que dise le mandat.

Prévenir le locataire, et reprendre la main

Le bail mentionne le nom de l'agence comme mandataire, et le locataire lui verse son loyer. Le jour où le mandat s'arrête, il doit savoir à qui payer et à qui écrire. Cette bascule vous appartient, l'agence ne la fera pas pour vous.

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   Écrivez au locataire avant la date de fin

   Un courrier ou un email qui indique la date à partir de laquelle vous gérez vous-même, votre adresse, votre téléphone, et le compte sur lequel verser le loyer à partir de cette date. Joignez un RIB.

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   Récupérez le dossier, et vérifiez-le

   Relisez le bail, la date de la dernière révision de loyer, le montant du dépôt de garantie et l'état des lieux d'entrée. Ce sont les quatre documents dont vous aurez besoin à la prochaine échéance et au départ du locataire.

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   Reprenez les contrats du bien

   L'assurance propriétaire non occupant et l'entretien de la chaudière sont souvent au nom de l'agence : transférez-les ou souscrivez les vôtres avant qu'ils s'arrêtent.

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   Préparez la première quittance

   Le premier loyer que vous encaissez vous-même doit donner lieu à une quittance si le locataire la demande, et à un avis d'échéance clair. C'est le moment où le locataire juge si le changement se passe bien.

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   Notez la date de la prochaine révision

   Elle est dans le bail. Une révision non demandée dans l'année est perdue : c'est la première chose qu'un bailleur qui reprend sa gestion oublie.