Mandat de gestion locative : qu'est-ce qu'on signe, et qu'est-ce qu'on peut refuser ?

Ce qu'est un mandat de gestion

Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel vous, le mandant, confiez à une agence, le mandataire, la gestion de votre bien loué : encaisser les loyers, délivrer les quittances, réviser le loyer, régulariser les charges, relancer les impayés, faire faire les réparations, répondre au locataire, et souvent trouver le locataire suivant. Il est régi par la loi Hoguet de 1970 et son décret de 1972, qui imposent un mandat écrit, numéroté, limité dans le temps, précisant la rémunération et qui la paie. Et par le code civil, qui oblige le mandataire à rendre compte.

Ce que le mandat ne change pas : vous restez le bailleur. Le bail est signé en votre nom, les obligations du bailleur sont les vôtres, et une faute de l'agence (un congé nul, une régularisation oubliée, un dépôt rendu en retard) vous est opposable par le locataire, à charge pour vous de vous retourner contre elle. Signer un mandat, c'est déléguer des gestes, pas la responsabilité.

La durée, la reconduction tacite, le préavis

Un mandat a une durée, en général un an, parfois trois, et une clause de reconduction tacite par périodes d'un an. Pour ne pas reconduire, vous devez prévenir avant l'échéance, dans un préavis que le mandat fixe, un à trois mois. La date à retenir n'est donc pas l'échéance, c'est l'échéance moins le préavis.

La loi Chatel joue en votre faveur. Le professionnel doit vous informer par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la fin de ce préavis, de votre droit de ne pas reconduire. S'il ne l'a pas fait, vous pouvez résilier à tout moment à compter de la reconduction, sans frais. La plupart des agences envoient cet avis ; beaucoup de bailleurs le jettent sans le lire.

La clause d'exclusivité

Presque tous les mandats en ont une : pendant sa durée, vous ne pouvez ni confier le bien à une autre agence, ni le louer ou le gérer vous-même. Elle est licite, mais bornée. Passé trois mois après la signature, une clause d'exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncée à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception, avec effet quinze jours après sa réception. Une clause qui prétendrait le contraire ne vaut rien. La clause pénale, elle, est l'indemnité que le mandat vous réclame si vous partez avant l'heure : lisez son montant avant de signer, pas après.

Les honoraires, et ce qui s'ajoute au pourcentage

Le mandat affiche un taux, 5 à 10 % du loyer charges comprises, hors taxes ou toutes taxes comprises, ce qui n'est pas la même chose. Mais le taux ne dit pas le coût. Le mandat, ou sa grille d'honoraires, ajoute des lignes qu'il faut lire une à une.

• Les honoraires de mise en location, à chaque changement de locataire : la visite, le dossier, la rédaction du bail, l'état des lieux. La part du locataire est plafonnée par la loi (au mètre carré, selon la zone) ; la part du bailleur est libre, et souvent égale à un mois de loyer.
• La garantie loyers impayés, 2 à 3 % du loyer, proposée avec le mandat et parfois imposée. Elle est liée au mandat : elle s'arrête avec lui.
• Les frais sur travaux : un pourcentage des factures que l'agence fait exécuter, 5 à 10 %, en plus de la facture de l'artisan.
• Les frais annexes : l'aide à la déclaration fiscale, les relances et mises en demeure, la gestion d'un sinistre, la représentation à l'assemblée de copropriété, la remise du dossier à la fin du mandat.

Sur un loyer de 800 €, un taux de 7 % fait 672 € par an. Avec une mise en location tous les trois ans, une garantie impayés et deux interventions suivies, le coût réel dépasse 1 200 € par an. C'est ce chiffre-là qu'il faut comparer, pas le taux.

Ce que l'agence a le droit de décider

Le mandat délimite les pouvoirs de l'agence. Les clauses habituelles : elle encaisse et reverse, elle envoie les quittances, elle applique la révision annuelle, elle fait la régularisation des charges, elle relance les impayés et engage la procédure, elle commande les réparations courantes jusqu'à un plafond (200, 300, 500 €) sans vous demander, et vous consulte au-delà. Elle signe les baux en votre nom si le mandat le prévoit, et donne les congés si vous le lui demandez.

Trois clauses à lire de près

• Le plafond des travaux : c'est le montant en dessous duquel vous découvrez la dépense sur le relevé. Un plafond haut et un pourcentage sur factures font une agence qui a intérêt à faire réparer.
• Le choix du locataire : le mandat dit si l'agence choisit seule ou vous soumet les dossiers. Un bailleur qui veut voir les candidats le fait écrire.
• Les impayés : à partir de quand l'agence relance, quand elle met en demeure, quand elle saisit le commissaire de justice, et qui paie les actes. Un mandat muet là-dessus laisse l'impayé courir.

L'argent, le dépôt de garantie, les comptes

L'agence encaisse les loyers sur un compte dédié, garanti par une caution financière obligatoire, et vous les reverse à la périodicité du mandat, mensuelle ou trimestrielle, honoraires déduits. Le mandat dit qui garde le dépôt de garantie : l'agence, sur ce même compte, ou vous. Il dit aussi quand l'agence rend compte : un relevé de gérance par reversement, et un compte annuel. Le code civil l'y oblige de toute façon, et à la fin du mandat elle vous transfère tout ce qu'elle détient, fonds et documents.

Lisez le relevé de gérance quand il arrive. Les honoraires qui ne correspondent pas au taux, un mois de mise en location qui ne devait pas être facturé, une régularisation de charges jamais faite : c'est sur le relevé que ça se voit, et trois ans plus tard c'est trop tard pour le contester.

Ce qu'on négocie, et ce qu'on refuse

Un mandat est un contrat, et le modèle de l'agence est écrit pour elle. Tout se négocie avant la signature : le taux, ce qu'il comprend, la durée (un an plutôt que trois), le préavis (un mois plutôt que trois), le plafond des travaux, le pourcentage sur factures, la part bailleur des honoraires de mise en location. Une agence qui refuse toute discussion vous dit ce que sera la relation.

• Refusez une durée initiale de plus d'un an, ou une clause pénale qui dépasse quelques mois d'honoraires.
• Refusez une garantie loyers impayés imposée sans en connaître le contrat et les exclusions.
• Faites écrire le plafond des travaux, le choix du locataire, la périodicité des reversements, la liste de ce qui vous est rendu à la fin.
• Demandez la grille complète des honoraires, que la loi oblige l'agence à afficher et à remettre, et la carte professionnelle avec sa garantie financière.

Avant de signer

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   Lisez les six clauses

   La durée et la reconduction, le préavis, l'exclusivité et la clause pénale, les honoraires et la grille, le plafond des travaux, le dépôt de garantie et les reversements.

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   Chiffrez le coût réel

   Le taux plus la mise en location, la garantie, les frais sur travaux, les frais annexes, sur cinq ans. L'outil ci-dessus le fait.

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   Négociez ce qui vous gêne

   Par écrit, avant la signature : un avenant après coup est rare.

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   Notez la date limite de non-reconduction

   L'échéance moins le préavis, dans votre agenda, chaque année. Et gardez l'avis de reconduction s'il arrive, ou notez qu'il n'est pas arrivé.

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   Lisez chaque relevé de gérance

   Les honoraires, les travaux, les régularisations. Trois ans plus tard, une ligne fausse ne se conteste plus.