Dépôt de garantie : que peut-on retenir, et dans quel délai le rendre ?

Le montant, et ce qu'il garantit

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue, à deux mois en meublé. Il se verse à la signature, il ne produit pas d'intérêts, et il ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois. Il garantit l'exécution du bail par le locataire : les loyers, les charges, l'état du logement à la sortie. Il n'est pas une avance sur le dernier mois : un locataire qui « se paie sur le dépôt » en ne réglant pas son dernier loyer reste débiteur, et la somme figure au décompte.

Un mois ou deux, à compter de la remise des clés

Le délai ne court ni de la fin du bail, ni du dernier jour d'occupation, ni de l'état des lieux : il court de la remise des clés, en main propre contre décharge ou par lettre recommandée. C'est la seule date opposable, et c'est celle que le juge regarde. Il est d'un mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans les autres cas. Autrement dit : un logement rendu impeccable se rembourse deux fois plus vite.

Deux précisions que les deux camps oublient. Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse : tant qu'il ne l'a pas fait, le bailleur ne peut pas lui écrire et la majoration de retard n'est pas due. Et le délai se compte en mois calendaires, de quantième à quantième : des clés remises le 31 août se rendent au plus tard le 30 septembre ou le 31 octobre.

Ce qui se retient, et avec quelle preuve

La loi n'autorise que les retenues « dûment justifiées ». Trois familles de sommes entrent dans le décompte, chacune avec sa pièce.

• Les loyers et charges impayés. La pièce : le décompte des échéances, avec ce qui a été reçu. Le loyer du dernier mois se calcule au prorata des jours de préavis, pas au mois entier.
• Les réparations locatives et les dégradations. La pièce : l'état des lieux d'entrée et de sortie comparés, et un devis ou une facture. Un devis suffit : la Cour de cassation n'exige pas que les travaux aient été faits. La liste de ce qui incombe au locataire est celle du décret du 26 août 1987 : les joints, les robinets, les vitres cassées, le débouchage, les trous rebouchés, l'entretien courant.
• La régularisation des charges. La pièce : le décompte annuel par nature de charges, et les relevés de la copropriété. Si l'arrêté des comptes n'est pas encore connu, c'est la provision de 20 % (ci-dessous) qui prend le relais, pas une retenue au jugé.

Une retenue sans pièce est une retenue perdue : si le locataire conteste, elle est remboursée en entier, et la majoration de retard court sur le temps de la contestation. Envoyez les justificatifs avec le décompte, dans la même enveloppe.

L'usure normale ne se retient jamais

C'est la ligne de partage de tous les litiges. Le locataire répond des dégradations, pas de l'usure du temps. Un mur défraîchi après cinq ans, une moquette élimée dans le couloir, un joint de douche noirci, une chasse d'eau qui fuit d'usure : c'est la vétusté, et l'article 1755 du code civil la met à la charge du bailleur. Un trou dans une porte, une vitre cassée, une moquette brûlée, un mur peint en noir : c'est une dégradation.

Entre les deux, la grille de vétusté. Annexée au bail, elle fixe pour chaque élément une durée de vie et un abattement par année : une peinture amortie sur sept ans, avec une franchise d'un an, ne se facture au locataire qui part au bout de quatre ans que pour la part restante. Sans grille, le juge applique la sienne, et elle est rarement plus favorable au bailleur. Une grille signée à l'entrée épargne la discussion à la sortie.

Le ménage, les trous, les clés

Le ménage se retient si le logement est rendu sale alors qu'il était propre à l'entrée, sur devis. Les trous de chevilles, en nombre raisonnable, ne se retiennent pas : ils relèvent d'un usage normal du logement. Une clé manquante se retient au prix du remplacement, et au prix du cylindre s'il est justifié de le changer.

La provision de 20 %, en copropriété seulement

Quand le logement est dans un immeuble en copropriété et que l'arrêté annuel des comptes n'est pas encore intervenu, le bailleur peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu'à cet arrêté, pour couvrir la régularisation des charges à venir. Le solde se rend dans le délai normal, et la provision dans le mois qui suit l'arrêté des comptes. C'est le rendez-vous que les bailleurs oublient : un an plus tard, les 20 % sont toujours sur le compte, et le locataire réclame, majoration comprise.

La majoration de retard : 10 % du loyer par mois commencé

Passé le délai, le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un jour de retard vaut un mois. Sur un loyer de 800 €, trois mois de retard coûtent 240 €, en plus du dépôt. Elle est automatique : le juge l'accorde sans avoir à la discuter, parce qu'elle est dans la loi et non dans le contrat. Elle ne se déclenche pas tant que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.

Contester, d'un côté comme de l'autre

Le locataire qui reçoit un décompte qu'il juge abusif demande d'abord les pièces, par écrit. Puis il saisit la commission départementale de conciliation, qui ne coûte rien et réunit les deux parties, ou directement le juge des contentieux de la protection, par une requête que la loi dispense d'avocat. Le bailleur dont les retenues dépassent le dépôt réclame le surplus par mise en demeure, puis par injonction de payer. Dans les deux sens, l'action se prescrit par trois ans.

Dans l'ordre, pour le bailleur qui rend

1. 1
   Faites l'état des lieux de sortie avec le locataire

   Sur le même modèle que celui d'entrée, pièce par pièce, photos datées. Un état des lieux signé des deux vaut preuve ; un constat unilatéral ne vaut rien.

2. 2
   Datez la remise des clés

   Contre décharge écrite. Notez la nouvelle adresse du locataire sur le même papier.

3. 3
   Chiffrez chaque écart avec une pièce

   Un devis par dégradation, le décompte des loyers, la régularisation des charges si elle est connue. Rien sans pièce.

4. 4
   Envoyez le décompte et le virement dans le délai

   Un mois si la sortie est conforme, deux mois sinon. Les justificatifs dans la même enveloppe, en recommandé si une retenue est faite.

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   Soldez la provision après l'arrêté des comptes

   Dans le mois qui suit. Notez la date le jour où vous conservez les 20 %.