Micro-BIC ou réel,
le calcul qui décide
Vous louez en meublé et vous hésitez sur votre régime fiscal ? Donnez vos chiffres : l'outil compare l'abattement de 50 % à l'amortissement du bien.
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- Au micro-BIC
- 2 690 €
- Au régime réel
- 857 €
- Le réel l'emporte de
- 1 834 €
- Comptabilité au réel
- - 450 €
- Il vous reste
- 1 384 €
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce que vous économisez chaque année se retrouve donc en partie à la sortie. L'écart reste favorable dans la plupart des cas, surtout si vous gardez le bien longtemps, mais un calcul de revente doit être fait avec un comptable.
Article 150 VB III du code général des impôts
Le régime réel suppose une comptabilité d'engagement, un bilan et une liasse fiscale. Un comptable spécialisé facture le plus souvent entre trois cents et six cents euros par an, à retrancher de l'économie affichée ci-dessus.
Articles 53 A et suivants du code général des impôts
L'option pour le réel se formule auprès du service des impôts et vaut un an, reconduite tacitement. Le retour au micro se demande avant le 1er février de l'année suivante. En pratique, on ne fait pas d'aller-retour : les amortissements en cours structurent le calcul.
Article 50-0 du code général des impôts
Vos revenus locatifs
Ce qui s'amortit, au réel
Le calcul, ligne à ligne
- Recettes encaissées
- 11 400 €
- Abattement de 50 %
- - 5 700 €
- Base imposable
- 5 700 €
- Impôt et prélèvements (47,2 %)
- 2 690 €
- Recettes encaissées
- 11 400 €
- Charges réelles
- - 3 200 €
- Amortissement du bâti
- - 5 242 €
- Amortissement du mobilier
- - 1 143 €
- Base imposable
- 1 815 €
- Impôt et prélèvements (47,2 %)
- 857 €
Prélèvements sociaux de 17,2 % appliqués dans les deux régimes. Ce comparatif ne remplace pas un comptable : il compare deux régimes sur les hypothèses que vous avez saisies, il ne produit pas de déclaration.
Pourquoi le réel gagne presque toujours
L'abattement du micro-BIC vaut 50 % des recettes, sans condition et sans comptabilité. C'est simple, et c'est ce qui le rend populaire. Le réel, lui, déduit les charges réelles puis l'amortissement du bien : sur un logement acheté 185 000 euros, la seule part du bâti représente près de 5 000 euros de déduction par an, à quoi s'ajoute le mobilier. La plupart des meublés se retrouvent avec un résultat imposable nul pendant des années.
L'amortissement ne peut jamais créer de déficit. La part qui dépasse le résultat n'est pas perdue pour autant : elle se reporte sans limite de durée, et viendra effacer un bénéfice futur, par exemple après un remboursement de crédit.
Ce que le réel coûte, et ce qu'il décale
Le réel suppose une comptabilité d'engagement, un bilan et une liasse fiscale. Comptez trois cents à six cents euros de comptable par an, à retrancher de l'économie. Et depuis la loi du 19 novembre 2024, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : l'avantage reste réel, mais il n'est plus définitif comme il l'était.
Le cas du meublé de tourisme
La même loi a durci le meublé de tourisme non classé : plafond ramené à 15 000 euros de recettes et abattement réduit à 30 %. Le classement rétablit le plafond de 83 600 euros et l'abattement de 50 %, au prix d'une visite et d'un cahier des charges. Pour un meublé de tourisme actif, ce classement se rentabilise vite.
Les questions qui reviennent
Micro-BIC ou réel, lequel choisir en location meublée ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % et ne demande aucune comptabilité. Le réel déduit les charges réelles et l'amortissement du bien, ce qui efface souvent la totalité du revenu imposable. En pratique, dès qu'il y a un crédit ou un bien récemment acquis, le réel l'emporte largement, au prix d'un comptable.
Quels sont les plafonds du micro-BIC en 2026 ?+
83 600 euros de recettes pour un meublé de longue durée et pour un meublé de tourisme classé, avec 50 % d'abattement. Seulement 15 000 euros et 30 % d'abattement pour un meublé de tourisme non classé, depuis la loi du 19 novembre 2024. Au-delà du plafond, le réel s'impose.
Comment se calcule l'amortissement au régime réel ?+
On retire du prix d'acquisition la part du terrain, qui ne s'amortit pas, puis on étale le reste sur la durée d'usage du bâti, souvent vingt-cinq à trente ans. Le mobilier s'amortit séparément, sur cinq à dix ans. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part excédentaire se reporte sans limite de durée.
Le régime réel supprime-t-il vraiment l'impôt ?+
Il le décale. Depuis la loi du 19 novembre 2024, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. L'avantage reste net si vous gardez le bien longtemps, mais il n'est plus définitif comme avant.
Combien coûte le régime réel ?+
Le réel suppose une comptabilité d'engagement, un bilan et une liasse fiscale. Un comptable spécialisé facture le plus souvent entre trois cents et six cents euros par an. Retranchez ce montant de l'économie affichée avant de trancher.
Peut-on changer de régime en cours de route ?+
L'option pour le réel se formule auprès du service des impôts, vaut un an et se reconduit tacitement. Le retour au micro se demande avant le 1er février de l'année suivante. En pratique on ne fait pas d'aller-retour, parce que les amortissements en cours structurent tout le calcul.
Les textes qui s'appliquent
- §Location meublée : plafonds et abattements du micro-BIC, service-public.gouv.fr (relevé le 10 septembre 2026)
- §Article 50-0 du code général des impôts (régime micro-BIC)
- §Article 39 C du code général des impôts (l'amortissement ne peut pas créer de déficit)
- §Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme, réintégration des amortissements dans la plus-value)
Sources vérifiées le 10 septembre 2026. Cette page donne de l'information, pas une consultation juridique. Votre contrat prime sur les valeurs par défaut, et un cas particulier se traite avec un professionnel.
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